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      招商證券:樓市真一枝獨秀?銷售沒有想象中那樣堅挺

      1評論 2019-05-17 11:15:25 來源:金融界網站 被套10%如何解套?

        摘要:

        整體經濟數據開始糾偏快速復蘇預期河内五分彩平台首页,但市場已經在貿易摩擦下實現了回撤河内五分彩平台首页,而房地產數據有點“情人眼里出西施”,也即表明上堅挺的數據,在結構的拆分和拷問下表現出來極大的不穩定性,或在接下來的一個季度持續糾偏,請見下文分析:

        結構的分化已開始,銷售沒有想象中那樣堅挺,廣義三四線城市或拖累全國銷量于年中后二次探底;中期看,結構的分化以及政策上“因城施策”替代“一刀切寬松”河内五分彩平台首页,將導致總量數據意義下降,更應關注結構上一二線城市的銷量復蘇,這些變化也將導致博弈地產股難獲超額收益,需回歸價值選股;短期,市場流動性邊際轉弱,基本面分歧仍在,股票前期估值并未反映大放松預期,回撤后估值優勢重現支持反彈,維持房地產股票均衡配置。

        房地產投資看似高位穩定,但建安投資和土地款均已于三月轉弱河内五分彩平台首页,限價政策逐步放開下的復工增加和施工速度回升仍是投資高位的主要原因河内五分彩平台首页,停復工缺口在縮小就是明證,且這種影響4月仍在延續,判斷靠近年中或逐漸轉弱河内五分彩平台首页,維持3月是全年高點判斷;

        新開工雖轉弱,但分歧仍在,銷售向下趨勢決定新開工方向向下,但低庫存托底使新開工上半年下行偏緩,下半年或加快河内五分彩平台首页,我們認為新開工去年成在三四線河内五分彩平台首页,今年敗也在三四線;

        竣工降幅收窄,但改善速度不及預期,一或因去年底“搶竣工”,二或因竣工對新開工的滯后進一步被拉長,堅定竣工回暖周期但也要注意結構分化;房地產產業鏈上下游出現明顯分化,投資者可繼續重視房地產下游的alpha機會。

        資金來源4月繼續改善,其中,銷售回款起到最大正向拉動(對應銷售額短期反彈,量略降而價升),其次是自籌繼續改善河内五分彩平台首页,而信貸雖邊際略回落但仍在較高位;行業資金鏈仍低于130:100的警戒線,反映結構上廣義三四線房價后續的下行壓力;貨幣活化指數出現筑底跡象,預示全局房價在1-2個季度后同比或回升,而前期房價同比的回升大比例來自于限價放開的高價房入市,一定程度上可算作發布數據口徑提前對房價上漲的透支。

        市場流動性邊際轉弱且基本面分歧仍在,經歷回撤后地產股估值優勢重現河内五分彩平台首页河内五分彩平台首页,維持均衡配置觀點,首推第一類高周轉公司【萬科A(行情000002,診股)】河内五分彩平台首页, 【保利地產(行情600048,診股)】,同時推薦本輪受一二線調控導致銷售承壓的【金地集團(行情600383,診股)】,未來存在邊際改善河内五分彩平台首页;看好資源型公司估值修復的【華僑城A(行情000069,診股)】;看好業績反轉,用“小項目,高周轉”對沖行業風險,且管理紅利充分釋放的【中南建設(行情000961,診股)】,推薦【華夏幸福(行情600340,診股)】【藍光發展(行情600466,診股)】等。(限制名單調出)

        框架申明

        從銷量看地產股(超額收益出現在行業衰退末段到復蘇前段,隱含量在價先);從投資和開竣工看地產上下游需求,同時須結合上下游供給觀察地產上游機會;從招商證券(行情600999,診股)資金鏈水平指標,貨幣活化等指標關注房價。

        事件

        統計局公布19年1-4月全國房地產相關數據,1-4月房地產銷售面積4.21億平,同比-0.3%;新開工面積5.86億平,同比+13.1%;開發投資額3.42萬億,同比+11.9% 河内五分彩平台首页;資金來源5.24萬億,同比+8.9%河内五分彩平台首页。

         前 言

        整體經濟數據開始糾偏快速復蘇預期,但市場已經在貿易摩擦下實現了回撤,而房地產數據有點“情人眼里出西施”,也即表明上堅挺的數據,在結構的拆分和拷問下表現出來極大的不穩定性,或在接下來的一個季度持續糾偏

        一、結構的分化已開始,銷售沒有想象中那樣堅挺,廣義三四線城市或拖累全國銷量于年中后二次探底;中期看,結構的分化以及政策上“因城施策”替代“一刀切寬松”,將導致總量數據意義下降,更應關注結構上一二線城市的銷量復蘇,這些變化也將導致博弈地產股難獲超額收益,需回歸價值選股河内五分彩平台首页;短期河内五分彩平台首页,市場流動性邊際轉弱,基本面分歧仍在,股票前期估值并未反映大放松預期河内五分彩平台首页河内五分彩平台首页,回撤后估值優勢重現支持反彈河内五分彩平台首页,維持房地產股票均衡配置

        結構的分化已開始,銷售沒有想象中那樣堅挺河内五分彩平台首页,三四線城市或拖累全國銷量后期持續轉弱。全國銷量增速4月僅小幅回落且仍為正,得益于流動性前期改善下的需求回暖(正逐步減弱),同時推盤放量也匹配了需求;銷量4月單月同比較3月下降0.5 PCT 至+1.3%,符合預期河内五分彩平台首页;這與4月中指院公布的百強房企銷量同比和房管局公布的57城銷量同比走勢大體一致。從高頻數據觀察結構,重點一二線城市的貢獻較大河内五分彩平台首页,廣義三四線或仍是拖累全國銷量數據于年中后二次探底的重要結構因素。

        市場流動性邊際轉弱河内五分彩平台首页,基本面分歧仍在河内五分彩平台首页,再加上信用利差收窄的持續性已經轉弱,維持房地產股票均衡配置的觀點;股票前期估值并未反映大放松預期,隨大盤回撤后估值優勢重現支持短期反彈。維持選股苛刻三原則:

        第一類:用“高回款率+高行業信用”維持較低凈負債率高周轉公司河内五分彩平台首页河内五分彩平台首页;

        第二類:解決了未來三五年行業融資受限的公司,如【華夏幸!;

        第三類:高杠桿型公司需要降杠桿提分紅或一定程度回購,并具備業績拐點;

        推薦高周轉公司【萬科A】, 【保利地產】河内五分彩平台首页,同時推薦本輪受一二線調控導致銷售承壓的【金地集團】河内五分彩平台首页,未來存在邊際改善;看好資源型公司估值修復【華僑城A】;看好業績反轉,用“小項目河内五分彩平台首页河内五分彩平台首页,高周轉”對沖行業風險河内五分彩平台首页,且管理紅利充分釋放的【中南建設】,推薦【華夏幸负幽谖宸植势教ㄊ滓!俊舅{光發展】等(部分因限制名單調出)。

        二、房地產投資看似高位穩定,但建安投資和土地款均已于三月轉弱,限價政策逐步放開下的復工增加和施工速度回升仍是投資高位的主要原因,停復工缺口在縮小就是明證河内五分彩平台首页,且這種影響4月仍在延續,判斷靠近年中或逐漸轉弱河内五分彩平台首页,維持3月是全年高點判斷;新開工雖轉弱,但分歧仍在河内五分彩平台首页河内五分彩平台首页,銷售向下趨勢決定新開工方向向下,但低庫存托底使新開工上半年下行偏緩,下半年或加快,我們認為新開工去年成在三四線,今年敗也在三四線;竣工降幅收窄,但改善速度不及預期河内五分彩平台首页,一或因去年底“搶竣工”,二或因竣工對新開工的滯后進一步被拉長,堅定竣工回暖周期但也要注意結構分化河内五分彩平台首页;房地產產業鏈上下游出現明顯分化河内五分彩平台首页,投資者可繼續重視房地產下游的alpha機會

        房地產投資看似高位穩定,但建安投資和土地款均已于三月轉弱。房地產投資增速4月走平河内五分彩平台首页,限價政策逐步放開下的復工增加和施工速度回升仍是投資前期高位的主要原因,停復工缺口在縮小就是明證,且這種施工速度放量的影響4月仍在延續,判斷靠近年中或逐漸轉弱河内五分彩平台首页,維持3月是全年高點判斷,3月土地款和建安投資均已現拐點,只是和設備采購相關的數據同比有所回升。往后看,全國銷售受三四線城市結構影響或轉弱,而復工和施工速度回升對投資上行的邊際影響也或轉弱,維持19年房地產投資前高后低判斷河内五分彩平台首页,全年或降至小個位數,下行斜率取決于土地供給的速度,若土地供給一定程度上增加,在重點城市或起到 “穩投資”作用河内五分彩平台首页,但難以完全對沖投資的趨勢性回調。

        新開工雖轉弱河内五分彩平台首页,但分歧仍在,我們認為去年成在三四線,今年敗也在三四線。新開工19年4月單月同比增速較3月下降2.6 PCT至15.5%,略有回落,符合我們預期。新開工本質是補庫存邏輯,補庫存的意愿主要取決于資金鏈(有沒有錢)、存量庫存(有沒有地)和對未來的銷售預期(好不好賣);銷售向下的趨勢決定新開工(本質就是補庫存)方向向下,但低庫存托底使新開工上半年下行偏緩,下半年或加快河内五分彩平台首页河内五分彩平台首页;結構上看,去年新開工持續高位難由房企加快推盤解釋,主要在于結構上三四線滯后補庫存拉動了新開工,去年成在三四線,今年敗也三四線河内五分彩平台首页。

        竣工降幅收窄,但改善速度不及預期,堅定竣工回暖周期但也要注意結構分化?⒐さ那本質上走在新開工之后,統計誤差導致兩者在數據上略有出入(竣工約是新開工的60%),但這并不影響兩者的關系河内五分彩平台首页;仡欉^去:

        a. 14年以前,新開工和竣工同步上升,中樞不斷提高河内五分彩平台首页,背后反映的是行業的成長性;隨著行業成長性趨弱河内五分彩平台首页,14年后兩者共同演變為強周期變化,且拐點完美相關;

        b. 14年之前新開工領先竣工約2-2.5年,14年至今,領先性增加至3年,背后原因:調控(包括融資受限河内五分彩平台首页,限價等)使得房企延長竣工河内五分彩平台首页,增加停工,同時三四線占比提高而三四線又具備更高的調節空間。

        對應2016年的新開工回升,2019年竣工不論是絕對量還是同比增速,都將觸底反彈; 4月竣工增速延續今年來降幅收窄的趨勢,但收窄程度不大,低于市場預期,一方面或與去年底“搶竣工”有關,另一方面或是竣工對新開工的滯后進一步被拉長(限價政策等影響),隨著“搶竣工”窗口影響期逐步減弱,往后竣工或提速河内五分彩平台首页。結構上看,一線城市竣工的第一個拐點已經過去,今年是往下的,今年主導竣工回升的主要是二線和三四線城市的拉動(今年二線更強),而三四線城市持續性更好(或持續至明年)。

        房地產產業鏈持續跟蹤:

        從產業鏈角度觀察,雖然房地產銷售已經出現結構性回暖(一二線逐漸回暖而三四線仍在尋底),但其領先于房地產投資在1年以上河内五分彩平台首页,來自于房地產的需求(房地產投資口徑和新開工口徑)仍在轉弱趨勢中,房地產上下游表現出明顯分化。

        a. 房地產下游沒有供給側改革,地產下游(家電、家居等)行業出現頂部后持續調整,基本反映了房地產行業的回落;短期下游部分行業出現反彈河内五分彩平台首页,可能與17年左右天氣因素導致的需求前置有關,未來如果觀察到房地產行業的企穩,下游板塊的基本面修復將更有保障,此前我們對房地產下游的看好已在兌現中。

        b. 而房地產上游在前期供給側改革的壓抑后,18年一季度出現了滯后補庫存河内五分彩平台首页,和17年五月的供不應求相比,目前上游周期行業已發生180度扭轉,維持需求端或轉弱的判斷;

        房地產上下游與地產背離程度變化排名:鋼鐵>;河内五分彩平台首页;有色>;河内五分彩平台首页;煤炭>;;建材>河内五分彩平台首页;;家電>;;建筑河内五分彩平台首页,(家居無背離);

        房地產上下游行業產出缺口大小排名:鋼鐵>河内五分彩平台首页;;有色>河内五分彩平台首页;;煤炭>;;建材>;;家電>河内五分彩平台首页;;建筑>;;家居。

        三、資金來源4月繼續改善。其中,銷售回款起到最大正向拉動(對應銷售額短期反彈,量略降而價升),其次是自籌繼續改善,而信貸雖邊際略回落但仍在較高位;行業資金鏈仍低于130:100的警戒線河内五分彩平台首页,反映結構上廣義三四線房價后續的下行壓力;貨幣活化指數出現筑底跡象,預示全局房價在1-2個季度后同比或回升而前期房價同比的回升大比例來自于限價放開的高價房入市,一定程度上可算作發布數據口徑提前對房價上漲的透支

        資金來源的改善與銷售額同步,全國資金鏈或上半年好下半年轉弱河内五分彩平台首页,主要為三四線拖累河内五分彩平台首页。資金來源4月繼續改善河内五分彩平台首页,其中銷售回款起到最大正向拉動(對應銷售額短期反彈河内五分彩平台首页,量略降而價升),其次是自籌繼續改善,而信貸雖邊際略回落但仍在較高位;往后看,若銷量下行(結構上受廣義三四線拖累),全國資金來源或仍面臨調整,但結構上看重點房企資金鏈會相對更好,因布局更傾向于一二線城市;資金鏈(資金來源/房地產投資)有所反彈河内五分彩平台首页,但仍低于130:100的警戒線河内五分彩平台首页,反映結構上廣義三四線房價后續的下行壓力。

        從流動性角度看:4月招商貨幣活化指數(M1-M2口徑):-6.45(↑ +0.67);(活定期口徑):-8.84(↓ -0.06)。

        貨幣活化指數自16Q3起持續回調河内五分彩平台首页,房價作為滯后指標,同比數據(70城新房房價)也于17M1沖頂后趨勢性回落河内五分彩平台首页;其中一線最先回落(16M9)河内五分彩平台首页,二線略后(16M11)河内五分彩平台首页,三四線最后(17M7)。但18年3季度以來,70城房價同比出現較明顯反彈,這或在政策從“限”價變“穩”價之后,部分高價地項目進入市場交易所致。

        19年Q1“失真房價”將繼續糾偏,基于失真的房價判斷房價下調不充分值得商榷。近期有觀點認為房價回調并不充分,而判斷板塊機會還沒來臨,這已經被證偽。因這種判斷基于的數據存在明顯失真,即新房房價存在明顯“信號失真”,二手房房價也存在備案干擾。我們認為19Q1即是失真房價的糾偏期,房價仍有2個季度左右補跌,但結構分化很大。房價補跌主要來源于三四線城市的貢獻(三四線新房&;;二手房房價環比18Q2以來均快速回落將帶動同比數據出現補跌),而一/二線城市或逐步企穩;同時河内五分彩平台首页,房地產股票超額收益起點從來也不是價格的底部,而是銷量的底部左側,相反河内五分彩平台首页,房價一定程度上成為股票超額收益的反向指標。

        四、配置建議-估值優勢重現支持反彈

        維持10Y國債定方向的觀點,經濟快速復蘇的預期已經開始被糾偏,而房地產數據看似不錯,實際上結構的分化已經出現河内五分彩平台首页,預示未來走弱是大概率事件,而市場對此反映并不夠,所謂“情人眼里出西施”;利率出現改善河内五分彩平台首页,而頂層政策觀察窗口在5-6月份,從我們前文的結論來看河内五分彩平台首页,我們認為經濟或有二次探底,從而支持進一步的債牛河内五分彩平台首页。

        在行業政策“因城施策”替代“一刀切改善”,一二線城市與三四線城市基本面錯位背景下,我們認為總量數據意義下降,更應關注結構數據河内五分彩平台首页。市場流動性邊際轉弱河内五分彩平台首页,基本面分歧仍在河内五分彩平台首页,再加上信用利差改善的持續性已經轉弱河内五分彩平台首页,維持房地產股票均衡配置觀點;股票前期估值并未反映大放松,隨大盤回撤后估值優勢重現支持短期反彈河内五分彩平台首页。

        配置組合:首推第一類高周轉公司【萬科A】, 【保利地產】,同時推薦本輪受一二線調控導致銷售承壓的【金地集團】河内五分彩平台首页,未來存在邊際改善;看好資源型公司估值修復的【華僑城A】;看好業績反轉河内五分彩平台首页,用“小項目,高周轉”對沖行業風險河内五分彩平台首页河内五分彩平台首页,且管理紅利充分釋放的【中南建設】,推薦【華夏幸负幽谖宸植势教ㄊ滓!俊舅{光發展】等(部分因限制名單調出)。

       。1)開發領域:

        當前階段仍重點推薦高周轉型大藍籌:該類房企主要通過高速周轉模式實現穩定的凈利潤率(類似于制造業),未售貨值一般只夠賣3年左右河内五分彩平台首页,此時若按照當前貨值去折現河内五分彩平台首页,會低估公司的價值,因此通常高周轉公司在行業平穩時期可以享有一定的NAV溢價河内五分彩平台首页;短期而言,行業仍處于“政策微調河内五分彩平台首页、基本面下”階段,漲價因子在前期限制后出現一定程度改善,規模因子相對更為突出,所以當前階段重點推薦高周轉龍頭。高周轉型大藍籌首選【萬科A、保利地產、金地集團】等,杠桿不高且融資優勢相對顯著,行業格局集中趨勢下最為受益河内五分彩平台首页;此外,與高杠桿彈性品種相比,高周轉大藍籌更具長跑潛力,是成功穿越周期的品種。

        高杠桿型房企將出現分化:該類房企一般兼具快周轉(高杠桿決定)特征,但由于高融資成本的拖累,其凈利率一般相對較低;但高杠桿公司實乃典型的順周期彈性品種,潛在預期差較大,一旦行業政策預期松動或者基本面底部復蘇,高杠桿品種的超額收益空間也相應更大,高杠桿品種的估值彈性和業績彈性仍需要等待。高杠桿彈性品種關注【中南建設】等,雖然杠桿偏高但仍相對可控,估值彈性和業績彈性均較大河内五分彩平台首页。

        資源型公司風險相對較小收益相對穩健河内五分彩平台首页、估值存在修復空間。該類房企銷售凈利率高于其他兩類河内五分彩平台首页,主要來自于拿地成本優勢和貨幣的時間價值,一定程度上也有主動的價值創造能力(區域和產品溢價)河内五分彩平台首页,其未售貨值一般可供銷售5年以上甚至10年左右,之所以被定義為資源型房企,主要就是土地儲備又多又便宜,這種企業短期資本開支壓力不大河内五分彩平台首页,并且抵御房價周期波動的能力更強,所以具備顯著的低風險特征,當前市值較NAV折價幅度高達50%左右,一般在行業復蘇階段NAV估值能夠修復到接近平價位置,雖然短期受制于限價,但長期而言河内五分彩平台首页,核心城市土地仍是稀缺資源,“資源紅利”必將陸續釋放。資源型公司推薦【華僑城A、蘇寧環球(行情000718,診股)】等,資源儲備潛在價值突出,極致低估且經營效率邊際上有改善。

       河内五分彩平台首页。2)存量環節:

        核心優質物業(包括商辦及物流)仍具備對抗周期衰退的能力,并且長期復合回報也相對可觀(類比Reits)河内五分彩平台首页;其中,優質商辦領域關注【中國國貿(行情600007,診股)、金融街(行情000402,診股)】等,物流地產領域關注第二梯隊潛在龍頭【南山控股(行情002314,診股)】。

        長租、物管、交易、房地產金融新經濟依然是戰略上持續看多的領域。

        “租購并舉”是重大制度性變革河内五分彩平台首页,政策紅利有望持續落地河内五分彩平台首页,大開發商河内五分彩平台首页、地方國企河内五分彩平台首页、中介服務商等將成集中式長租的主導,二手中介將成分散式長租的主導;雖然輕資產金融模式面臨調整風險,并且短期盈利也有一定壓力河内五分彩平台首页,但戰略性業務應該用更長遠的眼光去考量河内五分彩平台首页,“先有規模、再有盈利”,關注【我愛我家(行情000560,診股)】等。

        中國房屋資產存量持續增長,“資產屬性”和“居住體驗”等訴求均在呼喚更好的物管服務河内五分彩平台首页,并且以房屋為基礎,可建立人與資產的鏈接河内五分彩平台首页,進而獲取更豐富的流量變現模式河内五分彩平台首页,實乃“周期中的消費升級”,近年來相關標的也在H股快速資本化,關注物業服務類等。

        中國核心城市房地產已進入存量時代,全國角度正處于增量向存量的過渡階段河内五分彩平台首页,未來存量房屋資產的“流動”將是大勢所趨,關注【我愛我家河内五分彩平台首页、國創高新(行情002377,診股)】等。

        此外,Reits等房地產金融相關主題是長期關注焦點河内五分彩平台首页,重點關注具備資產運營能力的房地產基金稀缺標的【光大嘉寶(行情600622,診股)】,然后關注具備重估價值的自持型標的【國貿、金融街】等。

       。3)持續關注“長三角一體化”、“粵港澳大灣區”、“京津冀協同發展”三大區域主題:上述三個區域是中國人口和產業持續集中的“三極”,也是房地產兵家必爭之地,均上升為國家戰略河内五分彩平台首页,未來量價表現將明顯超越行業平均水平,其中,“長三角”關注【中南建設】等,“粵港澳”關注【華僑城A】等,“京津冀”關注價值龍頭。

        風險提示:短期行政調控超預期,長效機制超預期,短期龍頭銷售回落幅度大幅超越市場預期,三四線銷售回調超預期。

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      關鍵詞閱讀:樓市

      責任編輯:周壯 RF12883
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      2019-05-19 19:32:42來源:金融界網站

      券商板塊異動拉升 方正證券率先漲停

      2019-05-20 10:52:42來源:金融界網站

      本周3只新股申購 中國衛通等3家公司23日首發上會

      2019-05-20 07:18:16來源:金融界網站

      中美貿易戰受關注 立訊精密獲機構扎堆調研

      2019-05-20 02:35:21來源:證券時報

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